Menu

Hypotheken

Hypotheekrenteaftrek, wat kunnen we verwachten?

Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek? Deze vraag blijft met hardnekkige regelmaat terugkeren. Geen wonder, het levert een starter die nu een gemiddeld huis koopt al snel zo’n €1.500 per jaar op. Ouderen met een hoge aflossingsvrije hypotheek hebben vaak een nog veel groter belastingvoordeel.

Zicht op het Binnenhof in Den Haag.

 

Tien jaar geleden was het aanpassen van de hypotheekrenteaftrek taboe in Nederland. Maar als gevolg van de financiële crisis gebeurde het toch. Inmiddels roept De Nederlandsche Bank, de toezichthouder van alle banken, hardop dat de hypotheekrenteaftrek moet verdwijnen. De Tweede Kamer is nog sterk verdeeld over de vraag of de aftrekpost moet worden afgeschaft. Ongeveer de helft is voor, de andere helft tegen

Rechts versus links

Van de partijen die geen verdere aanpassingen willen, is de VVD de grootste. Ook de andere partijen op rechts pleiten – al dan niet actief – voor het behoud van de regeling. De linkse partijen zien het graag anders. Zij willen het recht op hypotheekrenteaftrek bijvoorbeeld afbouwen of beperken tot een hypotheek van € 350.000.

Ook D66 is voorstander van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Deze partij wil in ruil hiervoor de inkomstenbelasting verlagen. Daarmee verschillen de standpunten van de twee grootste partijen op dit punt dus nogal.

Inkomen of vermogen?

Een alternatieve mogelijkheid is om de woning en de hypotheek een andere plek te geven in ons belastingstelsel. Nu vallen deze in box 1, net zoals je inkomen uit werk. Vanuit meerdere hoeken is voorgesteld om dit te veranderen en je huis en de hypotheek in box 3 (vermogen, zoals spaargeld) te laten vallen.

Daar zouden dan wel extra voorwaarden aan gekoppeld moeten worden, anders profiteren alleen vermogenden ervan. Zo zou de (over)waarde van het huis bijvoorbeeld vrijgesteld moeten worden of zou er een aparte heffingskorting voor eigenwoningbezitters moeten komen.

Langere termijn

Het is maar zeer de vraag of er in de komende kabinetsperiode verandering komt in de regels rondom de hypotheekrenteaftrek. Maar op langere termijn is dit zeker niet ondenkbaar.

Heb je daar vragen over? Als specialist op het gebied van hypotheken ben ik als Erkend Financieel Adviseur altijd op de hoogte van de meest recente regels. Maak dus gerust eens een afspraak met me.

 

 

Vijf tips om te besparen op vaste lasten

Een op de vijf Nederlanders laat geld liggen. Het gaat om mensen die trouw blijven aan hun vaste leveranciers. Ze geven daardoor tot wel € 1.000 per jaar meer uit dan nodig is.

Eeuwig zonde, natuurlijk! Zeker omdat besparen op sommige kosten helemaal niet ingewikkeld of tijdrovend is. Wil jij weten waar jouw kansen liggen? Wij hebben vijf belangrijke bespaartips voor je op een rij gezet.

1. Besparen op energiekosten

Sommige mensen maken er een sport van, anderen negeren het: overstappen naar een andere energieleverancier. In veel gevallen levert de keuze voor een andere aanbieder je direct geld op. Nieuwe klanten krijgen vaak een premie, die kan oplopen tot honderden euro’s. Of ze betalen aanzienlijk minder per eenheid gas en elektriciteit dan bij hun oude leverancier.

2. Besparen op mobiele telefonie

Wanneer heb jij voor het laatst gecontroleerd of je niet te veel betaalt voor jouw telefoonabonnement? Als de contractperiode inmiddels is afgelopen, is de kans erg groot dat je voor minder euro’s dezelfde hoeveel belminuten en MB’s kunt afnemen. Misschien zelfs bij jouw eigen provider.

3. Besparen op internet

Datzelfde geldt voor internet. Abonnementen zijn ofwel goedkoper geworden of bieden een hogere snelheid. In sommige gevallen zelfs beide! Kijk daarom weer eens kritisch naar het thuispakket van jouw leverancier.

4. Besparen op verzekeringen

Een verzekering is typisch zo’n product dat je afsluit om er vervolgens nooit meer naar om te kijken. Behalve als je schade hebt, natuurlijk. Maar wist je dat de markt voor verzekeringen constant in beweging is? Dat betekent dat je waarschijnlijk kunt besparen op de premie als het al even geleden is dat je jouw polis hebt afgesloten. Denk bijvoorbeeld aan de autoverzekering en woonverzekering, maar ook aan jouw overlijdensrisicoverzekering.

5. Besparen op je hypotheek

Als je een koophuis hebt, geldt datzelfde misschien wel voor jouw hypotheek. Omdat de rente nog altijd erg laag is, kun je wellicht besparen door ’m over te sluiten of de rente te middelen. Meer hierover lees je in het artikel ‘Besparen op je hypotheek, hoe doe je dat?’

​Een groen begin is het halve werk.

Jouw klant is maar met één ding bezig: kan ik die woning krijgen, ja of nee? Dan schiet de optie om te verduurzamen er vaak bij in. En dat is zonde, want de financiering van energiebesparende maatregelen regel je het liefst gelijk bij het afsluiten van de hypotheek.

Wijs daarom zo vroeg mogelijk op de voordelen van energiezuinig wonen. Zo voorkom je dat er kansen blijven liggen voor zowel je klant als jezelf. Een groen begin is immers het halve werk.

Florius gaat je daarbij helpen met een product dat vanaf 1 april 2019 beschikbaar is: de Florius Verduurzaam Hypotheek!

Vraag bij ons naar de mogelijkheden.

droomhuis-interieur-wonen-inspiratie-8

7 tips bij het zoeken van een koophuis

Tip 1 | Bepaal je wensen

Wat wil je eigenlijk? Wie zomaar in het wilde weg gaat zoeken, verspilt veel tijd. Zorg dus dat je eerst een duidelijk beeld hebt van het huis dat je voor ogen hebt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan:

  • Oppervlakte
  • Aantal kamers (en het soort kamers / de grootte van de kamers)
  • Balkon / tuin / dakterras
  • Hoeveelheid licht
  • Indeling
  • Woonlaag (begane grond of etage)
  • Locatie (de buurt, vlakbij school, werk, winkels en andere voorzieningen)
  • Parkeermogelijkheden
  • Bereikbaarheid met de auto en/of het openbaar vervoer
  • Bouwjaar (ook in verband met isolatie en gehorigheid)
  • Afwerking (een klushuis of een huis waar je meteen in kunt)
  • Wensen m.b.t. de badkamer en keuken

Het kan handig zijn om prioriteiten te stellen; je vindt niet alles even belangrijk. En de meeste huizen bieden niet alles wat je wenst. Zet daarom een sterretje achter de wensen die je extra belangrijk vindt.

 

Tip 2 | Bepaal je budget

Wat heb je maximaal over voor jouw huis? Je kunt natuurlijk een maximale koopprijs voor jezelf bepalen, maar het is handiger als je dat bedrag baseert op de maandelijkse kosten die je maximaal kwijt wilt en kunt betalen. Die maandelijkse kosten bestaan uit:

  • Hypotheekrente + aflossing
  • Gemeentebelasting (Onroerende Zaken Belasting, afvalstoffenheffing, rioolheffing, waterschapsbelasting)
  • Onderhoud (Het is slim om maandelijks wat apart te zetten voor onderhoud. Ook als je maandelijkse kosten aan een VvE betaalt voor onderhoud).
  • Verzekeringen (inboedel-, opstal- en aansprakelijkheidsverzekering)
  • Gas, water, elektra
  • Telefoon, tv, internet

Houd er daarbij rekening mee dat je ook nog wat terugkrijgt van de belasting; je kunt je hypotheekrente aftrekken van de belasting.

Heb je bovenstaande kosten op een rijtje gezet? Dan weet je, of kun je berekenen, wat je maximale netto maandlasten mogen zijn en dus wat het hypotheekbedrag is dat je maximaal mag lenen. Bedenk dus dat de meeste kosten nog bovenop die netto maandlasten komen.

Hou jezelf aan dat maximale bedrag. Tijdens het zoeken van huizen is het altijd verleidelijk om toch boven jouw maximale bedrag te zoeken. Want je zult altijd zien dat de huizen boven jouw budget net even aantrekkelijker zijn dan de huizen die wél binnen je budget vallen. Maar breng jezelf niet in de verleiding om meer uit te geven dan je hebt, of kunt lenen.

Anderzijds geldt ook dat je je niet blind moet staren op de verkoopprijs. Dat geldt beide kanten op; in sommige gevallen zul je meer moeten bieden dan de verkoopprijs om kans te maken. En in andere gevallen heb je juist nog ruimte om te onderhandelen over de verkoopprijs.

Tot slot is het handig om, nu je een maximale prijs met jezelf hebt afgesproken, te kijken of die prijs realistisch is als je kijkt naar het wensenlijstje dat je bij tip 1 hebt opgesteld. Doe een eerste rondje op bekende huizensites. Misschien ontdek je wel dat het een goed idee is om je wensen naar beneden of boven bij te stellen.

 

Tip 3 | Woningsites, makelaars en media

Allereerst heb je natuurlijk de bekende huizensites:

  • Funda.nl
  • Jaap.nl

Maar verder heb je bijvoorbeeld ook:

  • Koophuizenzoeken.nl
  • Huizenvinder.nl
  • Koopwoningen.nl
  • Huizenzoeker.nl
  • Koophuis.nl

Een rondje googelen levert nog meer websites op.

Extra tip : op veel websites kun je een zoekopdracht aanmaken. Zo hoef je niet steeds opnieuw je zoekopdracht in te vullen. Bovendien heb je vaak de mogelijkheid om dagelijks of wekelijks per email een overzicht te ontvangen van alle nieuwe woningen.

Verder bieden makelaars ook direct hun woningen aan. Die staan niet altijd op andere websites. Inventariseer daarom een aantal makelaars die actief zijn binnen de regio waarin jij een huis zoekt en houd hun websites in de gaten.

Extra tip : je zou het niet zeggen, maar ook in kranten (online en offline) vind je nog veel advertenties van koopwoningen. Mocht je een abonnement hebben op een krant, houd dan de woningbijlage in de gaten.

Extra tip : vaak zie je ‘verkocht onder voorbehoud’ staan. Meestal ben je dan te laat, maar niet altijd. In het geval dat de koper zijn hypotheek niet rond krijgt, komt de woning weer op de markt.

 

Tip 4 | Social media

Vergeet niet al jouw vrienden, familie, kennissen en collega’s te vertellen dat je zoekt en wat je zoekt. Dat kun je natuurlijk ‘in het echt’ doen, maar via social media bereik je met weinig moeite veel mensen tegelijk. Bovendien kunnen mensen jouw bericht delen en op die manier bij nog meer mensen onder de aandacht brengen.

Niet alle social media sites zijn daarvoor geschikt. Op LinkedIn zijn dat soort berichten bijvoorbeeld veel minder gebruikelijk dan op Facebook. In het algemeen geldt dat hoe leuker en beeldender je jouw bericht insteekt, hoe meer mensen aandacht hebben voor je bericht.

Extra tip: social media sites fungeren steeds meer als zoekmachine. Het is dus zeker de moeite waard om ook op Facebook, Twitter, Pinterest en Instagram te zoeken. Bedenk ook dat mensen die hun huis verkopen dat
steeds vaker via social media doen. Zoek op hashtags, zoek relevante accounts of groepen, volg makelaars, etc.

Tip 5 | Maak er routine van

De aanhouder wint, die open deur ken je al. Maar aanhouden betekent niet alleen dat je blijft volhouden, maar ook dat je veel en vaak zoekt. Maak er routine van. Bijvoorbeeld elke ochtend voordat je begint met werken en
elke avond na het eten een uurtje. Het kan zomaar zijn dat je bijna elke dag zoekt, maar dat jouw droomhuis net voorbij kwam op die dag dat je even geen zin had.

Extra tip: zet het desnoods een tijdje in je agenda of je takenlijst. Net zolang totdat het onderdeel is van je dagelijkse routine en je geen dag meer vergeet om te zoeken.

 

Tip 6 | Zorg voor overzicht

Tijdens het zoeken van een huis raak je al snel verdwaald in al je favoriete huizen. Waar stond dat ene hoekhuis ook alweer? En waar is die ruime woning net buiten het centrum ook alweer gebleven? Zorg dat je overzicht houdt.

Het gebruik van bookmarks is een handige manier om een lijstje te maken. Maak een mapje aan en plaats die in je bladwijzerbalk. Vervolgens plaats je al je bookmarks van huizen die je wilt bewaren in dat mapje.

Wil je ook meteen een aantal eigenschappen in dat overzicht plaatsen? Gebruik dan Microsoft Excel of Google Spreadsheets. Zo heb je niet alleen een overzicht van je favoriete huizen, maar zie je ook in één oogopslag wat de belangrijkste kenmerken zijn van die huizen.

Extra tip: ben je niet zo’n fan van bookmarks of spreadsheets? Gebruik dan de app Pocket, een handige manier om steeds met één klik een pagina op te slaan. Je kunt de pagina’s meteen taggen, zodat je makkelijk kunt zoeken binnen je opgeslagen pagina’s. Als je de app ook op je telefoon zet, heb je overal direct toegang tot je favoriete huizen of handige pagina’s.

 

Tip 7 | Plan meteen een bezichtiging

Zorg dat je de eerste bent. Zeker in deze tijd zijn huizen zo verkocht. Een week nadenken voordat je een bezichtiging plant, werkt daarom meestal niet. Plan dus meteen een bezichtiging met de makelaar van het huis dat je voor ogen hebt. Stel je daarbij flexibel op; hoe sneller, hoe beter, een tweede ronde is een zeldzaam verschijnsel in de huidige huizenmarkt.

 

Succes!

Niet alleen de aanhouder, maar ook de slimme zoeker wint. We hopen dat we je met deze zeven tips op weg hebben geholpen.

 

Bron

VEH: Huiseigenaren laten massaal geld liggen bij nieuwe rente hypotheek

Uit een onderzoek van de Vereniging Eigen Huis bij huiseigenaren met een hypotheek waarvan de rentevaste periode afliep in de periode 2015-2017, blijkt volgens VEH dat huiseigenaren massaal geld laten liggen bij renteherziening van hun hypotheek. Enkele bevindingen uit het onderzoek zijn:

 

  • Ruim 90% van de huiseigenaren accepteert bij renteherziening ‘gewoon’ het nieuwe rentevoorstel van de hypotheek van zijn bank.
  • Van deze groep heeft bijna 60% zelfs niet overwogen om over te stappen naar een andere geldverstrekker om bij renteherziening actief op zoek te gaan naar concurrerende aanbiedingen.
  • Bijna 6 op de 10 huiseigenaren die bij hun huidige bank blijven, tekenen zonder verder onderzoek het voorstel van de geldverstrekker.
  • De overige 42% tekent niet klakkeloos bij het kruisje, maar doet eerst in meerdere of mindere mate onderzoek. De belangrijkste informatiebronnen voor deze mensen zijn internet (59%) en de hypotheekadviseur (38%).
  • Als reden om wel over te stappen wordt vooral een lage rente genoemd (52%). Van de mensen die overwegen om over te stappen, stapt slechts 20% daadwerkelijk over.
  • Ondervraagde huiseigenaren die zijn overgestapt naar een andere geldverstrekker kiezen veel vaker (42%) een rentevaste periode van 20 jaar of langer.

Bij de huiseigenaren die bij de huidige geldverstrekker blijven is dit percentage slechts 10%. Dit verschil is te verklaren door de vaak niet concurrerende tarieven die banken aanbieden voor de langere rentevaste perioden. Huiseigenaren worden op deze manier gedwongen om te kiezen voor een kortere periode.

huis_verkocht_hoekvanholland_0

Een huis leverde afgelopen anderhalve eeuw meer op dan aandelen

In de afgelopen anderhalve eeuw leverde een belegging in vastgoed meer op dan als je aandelen had gehad. Dat blijkt uit een onderzoek van onder meer de Amerikaanse Fed, het Amerikaanse stelsel van central banken.

Als je vanaf 1870 wereldwijd in aandelen had belegd, dan had je per jaar gemiddeld netto 6,6 procent verdiend, dat is gecorrigeerd voor de inflatie. Maar als je huizen had bezeten, dan was je nettorendement (ook gecorrigeerd voor inflatie) gemiddeld 7,25 procent geweest. Een stuk meer dus.

Dat komt naar voren in een onderzoek getiteld The rate of return of everything 1870-2015 van de Federal Reserve Bank of San Francisco. Ook medewerkers van de Duitse Bundesbank (de Duitse centrale bank), de Universiteit van Californië en de Universiteit van Bonn in Duitsland droegen er aan bij.

Aandelen, obligaties én huizen

Er is gekeken naar de rendementen in 16 landen, waaronder de VS, Japan, Australië en de belangrijkste Europese landen, waaronder Nederland.

Er is voor het eerst niet alleen gekeken naar de rendementen op onder meer aandelen en obligaties, maar ook op die van huizen, claimen de onderzoekers. Woningen zijn immers voor de meeste mensen de grootste belegging.

Nederland

De resultaten gelden ook voor Nederland. Voor ons land is voor aandelen gekeken naar de nettorendementen vanaf 1900. Tot 2015 had je hiermee (gecorrigeerd voor inflatie) gemiddeld 7,09 procent per jaar verdiend

Met huizen was het nettorendement in Nederland sinds 1900 7,28 procent per jaar.


Ook op beurs zie je blije gezichten. Beeld: Drew Angerer/Getty Images/AFP

Sinds 1950 deden aandelen het beter

Natuurlijk hebben wij meer te maken met rendementen van de afgelopen decennia. Niemand van ons leefde immers al in 1870. Dan blijkt dat je als Nederlander vanaf 1950 juist iets meer had verdiend met aandelen dan met huizen: een nettorendement van 9,41 procent tegen 8,53 procent.

Als je kijkt naar de resultaten sinds 1980 dan valt de vergelijking nog wat meer uit in het voordeel van aandelen: 11,9 procent tegen 6,41 procent.

Maar niet als je kijkt naar risico

Maar als belegger kijk je niet alleen naar het rendement, maar ook naar het risico dat je met een belegging loopt. Zo is het risico op een staatslening of een spaarrekening aanzienlijk lager dan bij aandelen of huizen.

De kans dat de Nederlandse staat failliet gaat is namelijk te verwaarlozen en je eerste ton bij de bank is gegarandeerd. Dat geld krijg je dus zeker terug, terwijl de koers van je aandelen of de prijs van je huis kan dalen.

Wat blijkt, per eenheid risico kreeg je met een een belegging in huizen in Nederland veel meer rendement dan met Nederlandse aandelen. Dus huizen winnen het toch van aandelen.

Na 2015

Sinds 2015 zijn zowel de huizenprijzen als de aandelenkoersen gestegen. Huizenwerden in Nederland gemiddeld 16 procent duurder. Alhoewel het in steden in de Randstad als Amsterdam, Utrecht en Haarlem aanzienlijk beter ging dan in bijvoorbeeld Delfzijl. De AEX-index steeg sinds medio 2015 met zo’n 17 procent.

 

bron:

https://www.rtlz.nl/beurs/een-huis-leverde-afgelopen-anderhalve-eeuw-meer-op-dan-aandelen

Nieuwe hypotheekregels 2018

Vanaf 1 januari 2018 gaan de nieuwe hypotheekregels in. Wilt u nog gebruik maken van de huidige regelingen, dan moet u in 2017 uw hypotheek afgesloten hebben. Zet u de definitieve handtekening op 1 januari 2018, dan valt u automatisch in de regelingen van 2018.

Dat is ook direct een van de veranderingen ten opzichte van de huidige regels. In 2017 had u nog de hele maand januari bedenktijd om alsnog een hypotheek onder de regels van 2016 af te sluiten. Dat kan nu dus niet meer.

Minder lenen

Waarom het slim is toch nog haast te maken met het afsluiten van uw hypotheek en deze nog in 2017 af te sluiten, heeft te maken met de hoogte van het leenbedrag. Heel veel mensen kunnen in 2018 minder lenen dan in 2017. U kunt vanaf 2018 nog maar tot 100 procent van de koopsom of taxatiewaarde van de woning lenen (het laagste bedrag is leidend). In 2016 was dit nog 102 procent en in 2017 daalde dit percentage al naar 101 procent.

Eigen inbreng

Vanaf het nieuwe jaar zult u eigen geld moeten inbrengen wanneer u meer wilt lenen dan de waarde van de woning. Stel dat uw woning 250.000 euro waard is, dan kunt u in 2017 dus nog 2.500 euro extra (101 procent) lenen, waarmee u de kosten voor bijvoorbeeld de notaris, NHG of overdrachtsbelasting voor een deel kunt financieren. In 2018 betaalt u deze kosten uit eigen zak.

Verlaging hypotheekrenteaftrek

Ook de hypotheekrente in de hoogste schaal wordt langzaam afgebouwd. Kon u in 2017 nog 50 procent aftrekken, in 2018 geldt dit nog maar voor 49,5 procent. Dit raakt dus vooral mensen uit de hoogste belastingschaal, die met deze maatregel netto minder kunnen lenen.

Meer lenen voor tweeverdieners

Waar aan de ene kant de nieuwe maatregelen leiden tot verlaging van de totale hypotheek, gaan sommige doelgroepen er op vooruit. Tweeverdieners kunnen namelijk vanaf 2018 wel meer lenen. Op dit moment telt het laagste inkomen nog voor 60 procent mee, vanaf 2018 mag dit inkomen voor 70 procent meegenomen worden.

Grens NHG omhoog

Vanaf 2018 gaat ook de grens om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog. Op dit moment kunt u met een woning van maximaal 245.000 euro een hypotheek met NHG krijgen. Vanaf 2018 stijgt deze waarde tot 265.000 euro. Woningen die bepaalde energiebesparende maatregelen hebben getroffen, kunnen zelfs met een waarde tot 280.900 euro in aanmerking komen voor NHG.

Wilt u nog een hypotheek afsluiten in 2017, kom dan nu in actie. Het aanvragen van een hypotheek, neemt gemiddeld drie weken in beslag. En dat is alleen als alle benodigde documenten compleet en aanwezig zijn. Is dat niet het geval, dan duurt de aanvraag al snel vijf of zes weken.

Woede om de ‘aflosboete’, maar uiteindelijk betaal je straks maar 1 biertje per maand extra

Eén van de minder populaire maatregelen die het kabinet-Rutte III wil doorvoeren is ongetwijfeld de ‘aflosboete’ voor huiseigenaren die hun hypotheek hebben afgelost.

Wat netter gezegd: de wet-Hillen, die sinds 2005 regelt dat je geen belasting over het eigenwoningforfait betaalt als je een kleine of geen hypotheek hebt, wordt over een periode van dertig jaar uitgefaseerd. Waarschijnlijk vanaf 2019.

De afschaffing van de vrijstelling voor het eigenwoningforfait past in de algemene versimpeling van fiscale regels rond de eigen woning. Rutte III wil immers ook de hypotheekrenteaftrek voor alle huiseigenaren beperken tot 36,93 procent, in ruil voor lagere belastingtarieven.

Kortom, een eenvoudiger systeem waarbij er geen uitzonderingen zijn voor specifieke groepen.

 

Aflosboete als je geen hypotheek meer hebt: wat kost dat?

Onder meer VVD-prominent Hans Wiegel heeft zich tegen de ‘aflosboete’ uitgesproken, omdat hiermee huiseigenaren die netjes hun hypotheek hebben afgelost zouden worden gestraft.

Maar hoe zwaar raakt het afschaffen van de wet-Hillen huiseigenaren in de portemonnee? Intermediair Van Bruggen Adviesgroep gaf in de nieuwsbrief van deze week een eenvoudig rekenvoorbeeld.

Het kabinet-Rutte III wil het eigenwoningforfait verlagen naar 0,6 procent van de WOZ-waarde van woningen. Als je op basis hiervan uitgaat van een WOZ-waarde van 300 duizend euro voor een huis, kom je op een eigenwoningforfait van 1.800 euro per jaar.

In het nieuwe belastingstelsel vallen inkomens tot 68.800 euro onder de belastingschijf van 36,93 procent. Voor deze groep betekent een eigenwoningforfait van 1.800 euro, belast tegen bijna 37 procent, dat ze per jaar 665 euro aan extra gaan betalen.

Per maand gaat het uiteindelijk om 55 euro. Omdat dit bedrag over een periode van dertig jaar wordt ingevoerd, komt dat neer op een lastenverhoging van 1,85 euro per maand, waarbij er elk jaar dus 1,85 euro per maand bijkomt.

Ofwel: de afschaffing van de wet-Hillen betekent voor modale huiseigenaren dat je elk jaar een biertje per maand extra gaat betalen als je je hypotheek hebt afgelost.

4 dingen waar je als huiseigenaar op moet letten als de hypotheekrente serieus gaat stijgen

Het feestje op de Nederlandse huizenmarkt duurt voorlopig voort, met maandelijkse prijsstijgingen van 7 tot 8 procent. Maar er hangt één grote dreiging boven de markt: het scenario van stijgende hypotheekrentes.

Vooralsnog spekt de Europese Centrale Bank (ECB) de landen van de eurozone volop met ‘gratis’ geld, en dat heeft ook hypotheekrentes tot ongekend lage niveaus teruggebracht.

Voor een rentevaste periode van 10 jaar ligt de gemiddelde hypotheekrente met NHG-garantie op het bizar lage niveau van 1,92 procent. Historisch gezien is 4 procent een veel gebruikelijker niveau.

 

Komende maand vindt een belangrijke vergadering van de ECB plaats. De centrale bankiers willen een tijdsschema bepalen voor het afbouwen van het goedkoopgeldbeleid, nu het over een breder front wat beter lijkt te gaan met de Europese economie. De kans dat hiermee ook rentetarieven gaan stijgen, is aanzienlijk.

Volgens intermediair De Hypotheekshop moeten huiseigenaren met een hypotheek vier zaken in de gaten houden in een scenario van stijgende hypotheekrentes.

1) Dempend effect op stijging huizenprijs en kans op prijsdaling in krimpregio’s

Hogere hypotheekrentes betekenen dat lenen voor je huis duurder wordt en dat zullen starters op de woningmarkt merken, net als oversluiters.

In de nieuwsbrief van donderdag schrijft De Hypotheekshop dat huizenprijzen “bij een rentestijging wellicht minder stijgen dan de laatste jaren het geval is geweest.”

“In minder krappe regio’s bestaat zelfs de kans op een daling van de huizenprijzen. Een neveneffect van een stijgende rente kan daarom grotere regionale verschillen zijn tussen de krappe en de ruimere regio’s (krimpgebieden) in Nederland. Verschillen die zich niet alleen vertalen in de huizenprijzen maar ook in het aantal verkopen en de periode dat een woning gemiddeld te koop staat.”

2) Leencapaciteit daalt, maandlasten omhoog

Een hogere hypotheekrente heeft voor de financiering van de eigen woning een paar duidelijke consequenties. Op de eerste plaats telt de rente mee bij het bepalen van de leencapaciteit, samen met het inkomen.

De Hypotheekshop noemt als voorbeeld een stel met een gezamenlijk inkomen van 60 duizend euro. Bij een hypotheekrente van 2 procent kan dit koppel onder bepaalde voorwaarden een hypotheeklening van 277 duizend euro nemen. Stijgt de rente met één procentpunt, dan daalt het maximale leenbedrag met 11 duizend euro.

Ander punt: bij annuïtaire hypotheken bestaan de brutolasten uit een combinatie van rente en aflossing. Aan het begin van de looptijd is het aandeel van de rente in de maandlast hoger en geleidelijk wordt het aandeel van het aflossingsdeel groter.

Een stijging van de hypotheekrente heeft twee gevolgen: de nettomaandlast neemt toe, en omdat het renteaandeel hoger is, los je aanvankelijk ook minder snel af. Onderstaand voorbeeld voor een hypotheek van 250 duizend euro, maakt dit duidelijk.

3) Extra aflossen minder populair

De hypotheekrente is laag, maar aan de andere kant levert sparen momenteel bijna niets op. Voor veel huiseigenaren is dit een reden om spaargeld in te zetten voor extra aflossing op de hypotheeklening.

Als zowel hypotheek- als spaarrentes gaan stijgen, kan het financiële plaatje anders uitvallen. Extra aflossen op de hypotheeklening kan dan minder gunstig worden.

4) Prijsvechters op de hypotheekmarkt in het nauw

Tot slot signaleert De Hypotheekshop dan pensioenfondsen en verzekeraars sinds 2014 als prijsvechters op de hypotheekmarkt actief zijn geworden. De grotere concurrentie die deze partijen hebben gebracht, zorgde er wel voor dat de winstmarges zijn gedaald: dus het verschil tussen de ontvangen hypotheekrentes en de kosten die geldschieters zelf maken.

Bij een stijgende hypotheekrente nemen de inkomsten van geldverstrekkers toe, maar die moeten zelf ook weer tegen hogere tarieven lenen op de kapitaalmarkt. “Het is niet ondenkbaar dat een stijging van de rente zal leiden tot een lager marktaandeel van de nieuwe aanbieders en tot minder concurrentie. De vraag is wat het effect daarvan gaat zijn op de hoogte van de rentemarge en op de kwaliteit van de geboden service aan consumenten”, aldus De Hypotheekshop.

 

Link

ABN Amro mag blijven rommelen met de spaarhypotheek

Dan nu een hypotheekkwestie die al lang en breed opgelost had moeten zijn, maar nog niet is. Eind 2015 verzekerde de AFM ons dat banken hun klanten met een spaarhypotheek geen poot mogen uitdraaien. Toch doet ABN dat nog steeds en krijgt het gelijk van het financiële klachteninstituut Kifid dat de materie niet lijkt te willen begrijpen. Dat blijkt uit een uitspraak die vandaag op de site van het Kifid te vinden is (hier-pdf). Duiken we eerst kort in wat hypotheekdingen en daarna de uitspraak van het klachteninstituut over het gesodemieter van ABN.

Sparen = aflossen

Bij een spaarhypotheek lost de klant tijdens de looptijd niets af op de schuld. De aflossingen worden als premies gestort op een spaarpolis die gedurende de looptijd aangroeit en aan het einde gegarandeerd genoeg oplevert om de hypotheek mee af te lossen. De klant stort premies op de polis, de bank heeft alle zeggenschap over de polis, omdat de polis aan de bank is verpand. Dan valt er nog veel meer te vertellen over deze hypotheekvorm, maar dat gaan wij niet doen. Wel wikipedia.

Minder schuld, lagere rente

Dan is er ook nog het gegeven dat banken hypotheken in risicoklassen onderverdelen: hoe lager de schuld ten opzichte van de waarde van de woning, hoe lager de rente. Die schuld/waarde-verhouding drukt de bank uit in risicoklassen. Bij ABN is in deze casus de rente het laagste in de klasse tot 65% (schuld 65, waarde woning 100), dan tot 85% en dan weer hoger dan 85%. Het is onbekend welke schuld/waarde woning in deze casus van toepassing is, maar doet niet terzake. Banken hebben na druk van de AFM afgesproken om uit overwegingen van fatsoen de rente te verlagen als de klant tijdens de looptijd in een lagere risicoklasse valt. Dat kan het gevolg zijn van gestegen woningprijzen of aflossingen op de schuld. In deze casus neemt de waarde van de spaarpolis toe, want sparen = aflossen. De klant vraagt bij een renteverlenging van de hypotheek of ABN wil uitgaan van een lagere risicoklasse. De bank doet dat namelijk bij alle spaarhypotheken onder druk van de AFM omwille van het klantbelang.

Maar in dit geval niet

De reden van onze weigering, zegt ABN, is dat de spaarpolis in dit geval niet bij ABN zelf loopt, maar bij verzekeraar Reaal. En dat is een ander bedrijf. En daarom, vervolgt ABN, hebben we geen controle over de spaarpolis. En we zijn dan ook niet verplicht de rente aan te passen, want dat heeft de AFM namelijk in 2014 uitgelegd in het Financieele Dagblad, zegt de ABN die het krantenknipsel bijvoegt in contact met de klant en de procedure. Opmerkelijk, maar niet voor het Kifid. Het klachteninstituut vindt het volstrekt logisch dat ABN met de klant communiceert en procedures voert middels krantenartikelen. Ook stelt het geen één kritische vraag over het artikel. Bijvoorbeeld: zijn de opvattingen van de AFM in het jaar van deze zaak (2016) nog steeds hetzelfde als in 2014? En heeft de journalist alles helemaal goed opgeschreven?

Arme klant

De klant probeert het Kifid uit te leggen waarom het verhaal van ABN niet klopt. Want a) feitelijk gezien is het risico voor ABN nul (de polis is verpand, niemand kan aan de polis komen zonder toestemming van ABN) en b) als Reaal failliet gaat, dan is de ABN ook de lul, want ABN adviseerde deze klant ooit het gedeelte van de spaarhypotheek onder te brengen bij Reaal. ‘Daarmee kan naar mijn mening ook niet gezegd worden dat de opvatting van de AFM in lijn is met het beleid van de bank: de AFM spreekt de bank er blijkbaar in zo’n geval slechts niet op aan‘, zegt de klant tegen het Kifid en ABN.

Nog een keer verhelderen dan maar

Het Kifid vaart helaas blind op het verhaal van ABN, zegt dat er op grond van de bankvoorwaarden geen verplichting is voor ABN om de rente aan te passen (wat vreemd is gezien het gewijzigde beleid onder druk van de AFM) en verwijst tot overmaat van ramp naar twee eerdere uitspraken die het zelf heeft gedaan. Maar die gingen over heel andere hypotheekvormen (hypotheken met beleggingspolissen, geen spaarpolissen). We begrijpen dus niet waarom het Kifid zo soepeltjes meebeweegt met het zwakke verweer van ABN. We hopen dat de AFM nog een keer uitleg wil geven aan het Kifid. Is wel zo handig voor het klantbelang.

 

Link

Load More