Menu

hhfa

VEH: Huiseigenaren laten massaal geld liggen bij nieuwe rente hypotheek

Uit een onderzoek van de Vereniging Eigen Huis bij huiseigenaren met een hypotheek waarvan de rentevaste periode afliep in de periode 2015-2017, blijkt volgens VEH dat huiseigenaren massaal geld laten liggen bij renteherziening van hun hypotheek. Enkele bevindingen uit het onderzoek zijn:

 

  • Ruim 90% van de huiseigenaren accepteert bij renteherziening ‘gewoon’ het nieuwe rentevoorstel van de hypotheek van zijn bank.
  • Van deze groep heeft bijna 60% zelfs niet overwogen om over te stappen naar een andere geldverstrekker om bij renteherziening actief op zoek te gaan naar concurrerende aanbiedingen.
  • Bijna 6 op de 10 huiseigenaren die bij hun huidige bank blijven, tekenen zonder verder onderzoek het voorstel van de geldverstrekker.
  • De overige 42% tekent niet klakkeloos bij het kruisje, maar doet eerst in meerdere of mindere mate onderzoek. De belangrijkste informatiebronnen voor deze mensen zijn internet (59%) en de hypotheekadviseur (38%).
  • Als reden om wel over te stappen wordt vooral een lage rente genoemd (52%). Van de mensen die overwegen om over te stappen, stapt slechts 20% daadwerkelijk over.
  • Ondervraagde huiseigenaren die zijn overgestapt naar een andere geldverstrekker kiezen veel vaker (42%) een rentevaste periode van 20 jaar of langer.

Bij de huiseigenaren die bij de huidige geldverstrekker blijven is dit percentage slechts 10%. Dit verschil is te verklaren door de vaak niet concurrerende tarieven die banken aanbieden voor de langere rentevaste perioden. Huiseigenaren worden op deze manier gedwongen om te kiezen voor een kortere periode.

huis_verkocht_hoekvanholland_0

Een huis leverde afgelopen anderhalve eeuw meer op dan aandelen

In de afgelopen anderhalve eeuw leverde een belegging in vastgoed meer op dan als je aandelen had gehad. Dat blijkt uit een onderzoek van onder meer de Amerikaanse Fed, het Amerikaanse stelsel van central banken.

Als je vanaf 1870 wereldwijd in aandelen had belegd, dan had je per jaar gemiddeld netto 6,6 procent verdiend, dat is gecorrigeerd voor de inflatie. Maar als je huizen had bezeten, dan was je nettorendement (ook gecorrigeerd voor inflatie) gemiddeld 7,25 procent geweest. Een stuk meer dus.

Dat komt naar voren in een onderzoek getiteld The rate of return of everything 1870-2015 van de Federal Reserve Bank of San Francisco. Ook medewerkers van de Duitse Bundesbank (de Duitse centrale bank), de Universiteit van Californië en de Universiteit van Bonn in Duitsland droegen er aan bij.

Aandelen, obligaties én huizen

Er is gekeken naar de rendementen in 16 landen, waaronder de VS, Japan, Australië en de belangrijkste Europese landen, waaronder Nederland.

Er is voor het eerst niet alleen gekeken naar de rendementen op onder meer aandelen en obligaties, maar ook op die van huizen, claimen de onderzoekers. Woningen zijn immers voor de meeste mensen de grootste belegging.

Nederland

De resultaten gelden ook voor Nederland. Voor ons land is voor aandelen gekeken naar de nettorendementen vanaf 1900. Tot 2015 had je hiermee (gecorrigeerd voor inflatie) gemiddeld 7,09 procent per jaar verdiend

Met huizen was het nettorendement in Nederland sinds 1900 7,28 procent per jaar.


Ook op beurs zie je blije gezichten. Beeld: Drew Angerer/Getty Images/AFP

Sinds 1950 deden aandelen het beter

Natuurlijk hebben wij meer te maken met rendementen van de afgelopen decennia. Niemand van ons leefde immers al in 1870. Dan blijkt dat je als Nederlander vanaf 1950 juist iets meer had verdiend met aandelen dan met huizen: een nettorendement van 9,41 procent tegen 8,53 procent.

Als je kijkt naar de resultaten sinds 1980 dan valt de vergelijking nog wat meer uit in het voordeel van aandelen: 11,9 procent tegen 6,41 procent.

Maar niet als je kijkt naar risico

Maar als belegger kijk je niet alleen naar het rendement, maar ook naar het risico dat je met een belegging loopt. Zo is het risico op een staatslening of een spaarrekening aanzienlijk lager dan bij aandelen of huizen.

De kans dat de Nederlandse staat failliet gaat is namelijk te verwaarlozen en je eerste ton bij de bank is gegarandeerd. Dat geld krijg je dus zeker terug, terwijl de koers van je aandelen of de prijs van je huis kan dalen.

Wat blijkt, per eenheid risico kreeg je met een een belegging in huizen in Nederland veel meer rendement dan met Nederlandse aandelen. Dus huizen winnen het toch van aandelen.

Na 2015

Sinds 2015 zijn zowel de huizenprijzen als de aandelenkoersen gestegen. Huizenwerden in Nederland gemiddeld 16 procent duurder. Alhoewel het in steden in de Randstad als Amsterdam, Utrecht en Haarlem aanzienlijk beter ging dan in bijvoorbeeld Delfzijl. De AEX-index steeg sinds medio 2015 met zo’n 17 procent.

 

bron:

https://www.rtlz.nl/beurs/een-huis-leverde-afgelopen-anderhalve-eeuw-meer-op-dan-aandelen

NHG Voorwaarden & Normen 2018-1

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft de nieuwe Voorwaarden & Normen 2018-1 bekendgemaakt die per 1 januari 2018 gelden voor het verkrijgen van NHG. De belangrijkste wijzigingen in de regelgeving hebben wij voor u op een rij gezet. Wilt u meer weten over deze populaire hypotheekvorm? In november en december 2017 organiseert SEH samen met het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) acht regionale bijeenkomsten over de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Tijdens de bijeenkomsten speciaal voor Erkend adviseurs worden de belangrijkste wijzigingen in de Voorwaarden & Normen per 1 januari 2018 toegelicht en is er aandacht voor onderbelichte mogelijkheden van NHG. Maar wees er snel bij, want er zijn nog maar een paar plaatsen beschikbaar! Bekijk de data en locaties en schrijf u in.

De belangrijkste veranderingen in de regelgeving zijn:

  • Hogere kostengrens (Norm 1.6)

Vanaf 1 januari 2018 stijgt de NHG-kostengrens met 8% naar € 265.000 (2018: LTV maximaal 100%) en € 280.900 voor woningen waarin geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen (2018: LTV maximaal 106%). De extra financieringsruimte van 6% moet volledig besteed worden aan de energiebesparende voorzieningen.

  • Verplichte overlijdensrisicoverzekering (Norm 5.5) vervalt

In de NHG-regelgeving van 2017 is opgenomen dat in de periode dat de lening (inclusief de restschuldfinanciering) meer bedraagt dan 80% van de waarde van de woning, een overlijdensrisicoverzekering nodig is, die minimaal gelijk is aan de overschrijding van deze 80%. Deze verplichting vervalt met ingang van 2018.

  • Oversluiten naar een hypotheek met NHG (Norm 3.7)

In 2018 is het mogelijk om een lening zonder NHG naar een lening met NHG over te sluiten, als daarmee ‘de individuele klantsituatie verbetert’. Betere lening condities en een lager rentepercentage zijn voorbeelden waardoor de klant een meer verantwoorde lening krijgt en zijn (financiële) situatie verbetert. Tot 2017 kon dat alleen maar in specifieke gevallen, zoals een kwaliteitsverbetering van de woning.

  • Oversluiten bestaande NHG-lening (artikel A1 en B4)

Een klant kan een NHG-lening met behoud van borgtocht oversluiten naar een andere geldverstrekker. Omdat oversluiten in het voordeel is van de geldnemer(s), zal met ingang van 2018 de borgtocht op de nieuwe lening aansluiten bij de restantschuld, eventueel vermeerderd met bijkomende kosten en de resterende looptijd van toepassing. De borgtochtprovisie bij oversluiten van NHG naar NHG blijft zoals gebruikelijk € 1.

  • Wijziging of vervanging lening (Artikel B2 lid 3)

In 2018 mogen geldverstrekkers opbouwproducten (KEW, SEW, BEW e.d.) omzetten als dit leidt tot verbetering van de klantsituatie. Zelfs als na de wijziging van de lening het aflossingsvrije deel van de lening hoger wordt dan 50% van de waarde van de woning (zie artikel B2, lid 2 en 3 van de Voorwaarden & Normen 2018-1).

  • Overgangsregeling vervalt (Norm 1.1.3 lid d vervalt)

Dit jaar is er geen wettelijke overgangsregeling als de aanvraagdatum van de lening in 2017 ligt en het bindend aanbod in 2018. Indien datum bindend aanbod in 2018 is, moet worden voldaan aan de Normen 2018-1. Zie ook ons nieuwsitem “AFM: Hou tijdig rekening met de nieuwe leennormen voor hypotheek.”

 

  • Restschuldfinanciering (Normen 4.1 t/m 4.7)

Per 31 december 2017 vervalt de hypotheekrenteaftrek voor de financiering van restschulden, die zijn ontstaan bij het verkopen van woningen na die datum. Dit betekent dat financieringen voor restschulden ontstaan na 31 december 2017 onder Box 3 komen te vervallen. Desondanks gaat het WEW door met het borgen van restschulden, aangezien hier nog steeds veel behoefte aan is.

Nieuwe hypotheekregels 2018

Vanaf 1 januari 2018 gaan de nieuwe hypotheekregels in. Wilt u nog gebruik maken van de huidige regelingen, dan moet u in 2017 uw hypotheek afgesloten hebben. Zet u de definitieve handtekening op 1 januari 2018, dan valt u automatisch in de regelingen van 2018.

Dat is ook direct een van de veranderingen ten opzichte van de huidige regels. In 2017 had u nog de hele maand januari bedenktijd om alsnog een hypotheek onder de regels van 2016 af te sluiten. Dat kan nu dus niet meer.

Minder lenen

Waarom het slim is toch nog haast te maken met het afsluiten van uw hypotheek en deze nog in 2017 af te sluiten, heeft te maken met de hoogte van het leenbedrag. Heel veel mensen kunnen in 2018 minder lenen dan in 2017. U kunt vanaf 2018 nog maar tot 100 procent van de koopsom of taxatiewaarde van de woning lenen (het laagste bedrag is leidend). In 2016 was dit nog 102 procent en in 2017 daalde dit percentage al naar 101 procent.

Eigen inbreng

Vanaf het nieuwe jaar zult u eigen geld moeten inbrengen wanneer u meer wilt lenen dan de waarde van de woning. Stel dat uw woning 250.000 euro waard is, dan kunt u in 2017 dus nog 2.500 euro extra (101 procent) lenen, waarmee u de kosten voor bijvoorbeeld de notaris, NHG of overdrachtsbelasting voor een deel kunt financieren. In 2018 betaalt u deze kosten uit eigen zak.

Verlaging hypotheekrenteaftrek

Ook de hypotheekrente in de hoogste schaal wordt langzaam afgebouwd. Kon u in 2017 nog 50 procent aftrekken, in 2018 geldt dit nog maar voor 49,5 procent. Dit raakt dus vooral mensen uit de hoogste belastingschaal, die met deze maatregel netto minder kunnen lenen.

Meer lenen voor tweeverdieners

Waar aan de ene kant de nieuwe maatregelen leiden tot verlaging van de totale hypotheek, gaan sommige doelgroepen er op vooruit. Tweeverdieners kunnen namelijk vanaf 2018 wel meer lenen. Op dit moment telt het laagste inkomen nog voor 60 procent mee, vanaf 2018 mag dit inkomen voor 70 procent meegenomen worden.

Grens NHG omhoog

Vanaf 2018 gaat ook de grens om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog. Op dit moment kunt u met een woning van maximaal 245.000 euro een hypotheek met NHG krijgen. Vanaf 2018 stijgt deze waarde tot 265.000 euro. Woningen die bepaalde energiebesparende maatregelen hebben getroffen, kunnen zelfs met een waarde tot 280.900 euro in aanmerking komen voor NHG.

Wilt u nog een hypotheek afsluiten in 2017, kom dan nu in actie. Het aanvragen van een hypotheek, neemt gemiddeld drie weken in beslag. En dat is alleen als alle benodigde documenten compleet en aanwezig zijn. Is dat niet het geval, dan duurt de aanvraag al snel vijf of zes weken.

jeroen_wolfsen_

Wat kan ik het beste doen met mijn lijfrente?

Ik heb een bancaire lijfrente, maar vraag me af of ik het geld niet beter in een oude sok kan stoppen of op de bank te laten staan.

Veel mensen die in het verleden een lijfrente hebben afgesloten, zijn in de praktijk slecht op de hoogte van de voor-en nadelen en de fiscale spelregels. Tijd om uit te leggen hoe een lijfrente werkt.

Jaarruimte
Als je een lijfrente afsluit dan mag je de premie op je lijfrenteverzekering of inleg op je lijfrente bankspaarrekening aftrekken van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst betaalt dus mee aan de opbouw van je lijfrentekaptaal. Daarbij is één voorwaarde heel belangrijk: je moet aantonen dat er sprake is van een pensioentekort. Dat doe je door een berekening te maken van de jaarruimte. Dat kan op de site van de Belastingdienst. Hoe hoger je inkomen en hoe lager je pensioen, des te groter is je jaarruimte.
Het bedrag dat je aan jaarruimte hebt kun je storten op een lijfrente en aftrekken van de inkomsten belasting.  Vroeger kon dat alleen bij een verzekeraar in een lijfrentepolis, tegenwoordig kiest bijna iedereen voor lijfrente banksparen omdat dit product minder kosten kent, transparanter is en meer zekerheid biedt bij overlijden.

Lijfrente uitkeren vanaf AOW leeftijd
Het bedrag dat gespaard wordt in een lijfrente moet gebruikt worden als een aanvulling op het inkomen.  In de meeste gevallen kan dat pas vanaf de AOW leeftijd. Tenzij er sprake is van oude rechten waarbij het ook mogelijk was om het geld uit je lijfrente eerder te ontvangen.

Belastingvoordeel
Op het moment dat je de lijfrente laat uitkeren met je belasting betalen over de uitkeringen. Alles in één keer laten uitkeren is geen goed idee: dan is er sprake van afkoop en betaal je naast maximaal 52% belasting ook nog eens 20% boete in de vorm revisierente.
Na je AOW leeftijd heb je vaak een lager inkomen en daardoor betaal je minder belasting over de lijfrente uitkeringen. Dat is wat een lijfrente interessant maakt. Aftrekken tegen een zo hoog mogelijk belastingtarief  en uitkeren tegen een zo laag mogelijk tarief. Het geld dat in een lijfrente zit telt niet mee voor je vermogen in box 3 en je betaalt er dus ook geen vermogensrendementsheffing over. Die zaken maken een lijfrente interessanter dan een ‘oude sok’.

Lijfrente uitkeren
Een lijfrente laten uitkeren kan het beste via banksparen vanaf AOW leeftijd. Dat moet in minimaal 5 jaar maar langer mag ook. Dat bepaal je op dat moment zelf.  Net als bij het opbouwen van een lijfrente wordt het uitkeren van een lijfrente tegenwoordig bijna altijd gedaan via banksparen. Dat levert meer op en er is nooit verlies van kapitaal bij overlijden. De uitkering gaat altijd naar je erfgenamen. Dat is bij een verzekering wel anders. Daar kan het geld in de zak van de verzekeraar verdwijnen.

Tijdens de opbouwperiode kun je kiezen of je wilt sparen of beleggen. Je kunt op het moment dat je het geld laat uitkeren, kiezen door bij welke bank je dat laat doen. Dat kan dus een andere zijn dan waar je het hebt opgebouwd. Bij het uitkeren is het van belang om goed lijfrente banksparen te vergelijken, want er is een flink verschil in rente tussen de verschillende aanbieders van lijfrente banksparen. Het mag duidelijk zijn dat een hogere rente een hogere maandelijkse uitkering oplevert. Die uitkering staat vast gedurende de afgesproken periode.

Jeroen Wolfsen is financieel planner en medeoprichter van MoneyWise.nl, de grootste vergelijkingssite voor banksparen.

Woede om de ‘aflosboete’, maar uiteindelijk betaal je straks maar 1 biertje per maand extra

Eén van de minder populaire maatregelen die het kabinet-Rutte III wil doorvoeren is ongetwijfeld de ‘aflosboete’ voor huiseigenaren die hun hypotheek hebben afgelost.

Wat netter gezegd: de wet-Hillen, die sinds 2005 regelt dat je geen belasting over het eigenwoningforfait betaalt als je een kleine of geen hypotheek hebt, wordt over een periode van dertig jaar uitgefaseerd. Waarschijnlijk vanaf 2019.

De afschaffing van de vrijstelling voor het eigenwoningforfait past in de algemene versimpeling van fiscale regels rond de eigen woning. Rutte III wil immers ook de hypotheekrenteaftrek voor alle huiseigenaren beperken tot 36,93 procent, in ruil voor lagere belastingtarieven.

Kortom, een eenvoudiger systeem waarbij er geen uitzonderingen zijn voor specifieke groepen.

 

Aflosboete als je geen hypotheek meer hebt: wat kost dat?

Onder meer VVD-prominent Hans Wiegel heeft zich tegen de ‘aflosboete’ uitgesproken, omdat hiermee huiseigenaren die netjes hun hypotheek hebben afgelost zouden worden gestraft.

Maar hoe zwaar raakt het afschaffen van de wet-Hillen huiseigenaren in de portemonnee? Intermediair Van Bruggen Adviesgroep gaf in de nieuwsbrief van deze week een eenvoudig rekenvoorbeeld.

Het kabinet-Rutte III wil het eigenwoningforfait verlagen naar 0,6 procent van de WOZ-waarde van woningen. Als je op basis hiervan uitgaat van een WOZ-waarde van 300 duizend euro voor een huis, kom je op een eigenwoningforfait van 1.800 euro per jaar.

In het nieuwe belastingstelsel vallen inkomens tot 68.800 euro onder de belastingschijf van 36,93 procent. Voor deze groep betekent een eigenwoningforfait van 1.800 euro, belast tegen bijna 37 procent, dat ze per jaar 665 euro aan extra gaan betalen.

Per maand gaat het uiteindelijk om 55 euro. Omdat dit bedrag over een periode van dertig jaar wordt ingevoerd, komt dat neer op een lastenverhoging van 1,85 euro per maand, waarbij er elk jaar dus 1,85 euro per maand bijkomt.

Ofwel: de afschaffing van de wet-Hillen betekent voor modale huiseigenaren dat je elk jaar een biertje per maand extra gaat betalen als je je hypotheek hebt afgelost.