Menu

hypotheek advies

Nieuwe hypotheekregels 2018

Vanaf 1 januari 2018 gaan de nieuwe hypotheekregels in. Wilt u nog gebruik maken van de huidige regelingen, dan moet u in 2017 uw hypotheek afgesloten hebben. Zet u de definitieve handtekening op 1 januari 2018, dan valt u automatisch in de regelingen van 2018.

Dat is ook direct een van de veranderingen ten opzichte van de huidige regels. In 2017 had u nog de hele maand januari bedenktijd om alsnog een hypotheek onder de regels van 2016 af te sluiten. Dat kan nu dus niet meer.

Minder lenen

Waarom het slim is toch nog haast te maken met het afsluiten van uw hypotheek en deze nog in 2017 af te sluiten, heeft te maken met de hoogte van het leenbedrag. Heel veel mensen kunnen in 2018 minder lenen dan in 2017. U kunt vanaf 2018 nog maar tot 100 procent van de koopsom of taxatiewaarde van de woning lenen (het laagste bedrag is leidend). In 2016 was dit nog 102 procent en in 2017 daalde dit percentage al naar 101 procent.

Eigen inbreng

Vanaf het nieuwe jaar zult u eigen geld moeten inbrengen wanneer u meer wilt lenen dan de waarde van de woning. Stel dat uw woning 250.000 euro waard is, dan kunt u in 2017 dus nog 2.500 euro extra (101 procent) lenen, waarmee u de kosten voor bijvoorbeeld de notaris, NHG of overdrachtsbelasting voor een deel kunt financieren. In 2018 betaalt u deze kosten uit eigen zak.

Verlaging hypotheekrenteaftrek

Ook de hypotheekrente in de hoogste schaal wordt langzaam afgebouwd. Kon u in 2017 nog 50 procent aftrekken, in 2018 geldt dit nog maar voor 49,5 procent. Dit raakt dus vooral mensen uit de hoogste belastingschaal, die met deze maatregel netto minder kunnen lenen.

Meer lenen voor tweeverdieners

Waar aan de ene kant de nieuwe maatregelen leiden tot verlaging van de totale hypotheek, gaan sommige doelgroepen er op vooruit. Tweeverdieners kunnen namelijk vanaf 2018 wel meer lenen. Op dit moment telt het laagste inkomen nog voor 60 procent mee, vanaf 2018 mag dit inkomen voor 70 procent meegenomen worden.

Grens NHG omhoog

Vanaf 2018 gaat ook de grens om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog. Op dit moment kunt u met een woning van maximaal 245.000 euro een hypotheek met NHG krijgen. Vanaf 2018 stijgt deze waarde tot 265.000 euro. Woningen die bepaalde energiebesparende maatregelen hebben getroffen, kunnen zelfs met een waarde tot 280.900 euro in aanmerking komen voor NHG.

Wilt u nog een hypotheek afsluiten in 2017, kom dan nu in actie. Het aanvragen van een hypotheek, neemt gemiddeld drie weken in beslag. En dat is alleen als alle benodigde documenten compleet en aanwezig zijn. Is dat niet het geval, dan duurt de aanvraag al snel vijf of zes weken.

ABN Amro mag blijven rommelen met de spaarhypotheek

Dan nu een hypotheekkwestie die al lang en breed opgelost had moeten zijn, maar nog niet is. Eind 2015 verzekerde de AFM ons dat banken hun klanten met een spaarhypotheek geen poot mogen uitdraaien. Toch doet ABN dat nog steeds en krijgt het gelijk van het financiële klachteninstituut Kifid dat de materie niet lijkt te willen begrijpen. Dat blijkt uit een uitspraak die vandaag op de site van het Kifid te vinden is (hier-pdf). Duiken we eerst kort in wat hypotheekdingen en daarna de uitspraak van het klachteninstituut over het gesodemieter van ABN.

Sparen = aflossen

Bij een spaarhypotheek lost de klant tijdens de looptijd niets af op de schuld. De aflossingen worden als premies gestort op een spaarpolis die gedurende de looptijd aangroeit en aan het einde gegarandeerd genoeg oplevert om de hypotheek mee af te lossen. De klant stort premies op de polis, de bank heeft alle zeggenschap over de polis, omdat de polis aan de bank is verpand. Dan valt er nog veel meer te vertellen over deze hypotheekvorm, maar dat gaan wij niet doen. Wel wikipedia.

Minder schuld, lagere rente

Dan is er ook nog het gegeven dat banken hypotheken in risicoklassen onderverdelen: hoe lager de schuld ten opzichte van de waarde van de woning, hoe lager de rente. Die schuld/waarde-verhouding drukt de bank uit in risicoklassen. Bij ABN is in deze casus de rente het laagste in de klasse tot 65% (schuld 65, waarde woning 100), dan tot 85% en dan weer hoger dan 85%. Het is onbekend welke schuld/waarde woning in deze casus van toepassing is, maar doet niet terzake. Banken hebben na druk van de AFM afgesproken om uit overwegingen van fatsoen de rente te verlagen als de klant tijdens de looptijd in een lagere risicoklasse valt. Dat kan het gevolg zijn van gestegen woningprijzen of aflossingen op de schuld. In deze casus neemt de waarde van de spaarpolis toe, want sparen = aflossen. De klant vraagt bij een renteverlenging van de hypotheek of ABN wil uitgaan van een lagere risicoklasse. De bank doet dat namelijk bij alle spaarhypotheken onder druk van de AFM omwille van het klantbelang.

Maar in dit geval niet

De reden van onze weigering, zegt ABN, is dat de spaarpolis in dit geval niet bij ABN zelf loopt, maar bij verzekeraar Reaal. En dat is een ander bedrijf. En daarom, vervolgt ABN, hebben we geen controle over de spaarpolis. En we zijn dan ook niet verplicht de rente aan te passen, want dat heeft de AFM namelijk in 2014 uitgelegd in het Financieele Dagblad, zegt de ABN die het krantenknipsel bijvoegt in contact met de klant en de procedure. Opmerkelijk, maar niet voor het Kifid. Het klachteninstituut vindt het volstrekt logisch dat ABN met de klant communiceert en procedures voert middels krantenartikelen. Ook stelt het geen één kritische vraag over het artikel. Bijvoorbeeld: zijn de opvattingen van de AFM in het jaar van deze zaak (2016) nog steeds hetzelfde als in 2014? En heeft de journalist alles helemaal goed opgeschreven?

Arme klant

De klant probeert het Kifid uit te leggen waarom het verhaal van ABN niet klopt. Want a) feitelijk gezien is het risico voor ABN nul (de polis is verpand, niemand kan aan de polis komen zonder toestemming van ABN) en b) als Reaal failliet gaat, dan is de ABN ook de lul, want ABN adviseerde deze klant ooit het gedeelte van de spaarhypotheek onder te brengen bij Reaal. ‘Daarmee kan naar mijn mening ook niet gezegd worden dat de opvatting van de AFM in lijn is met het beleid van de bank: de AFM spreekt de bank er blijkbaar in zo’n geval slechts niet op aan‘, zegt de klant tegen het Kifid en ABN.

Nog een keer verhelderen dan maar

Het Kifid vaart helaas blind op het verhaal van ABN, zegt dat er op grond van de bankvoorwaarden geen verplichting is voor ABN om de rente aan te passen (wat vreemd is gezien het gewijzigde beleid onder druk van de AFM) en verwijst tot overmaat van ramp naar twee eerdere uitspraken die het zelf heeft gedaan. Maar die gingen over heel andere hypotheekvormen (hypotheken met beleggingspolissen, geen spaarpolissen). We begrijpen dus niet waarom het Kifid zo soepeltjes meebeweegt met het zwakke verweer van ABN. We hopen dat de AFM nog een keer uitleg wil geven aan het Kifid. Is wel zo handig voor het klantbelang.

 

Link

attachment-ING-e1486038009108-272x182

ING voorziet problemen met aflossingsvrije hypotheken ouderen

Veel 50-plussers zijn zich niet bewust dat bij het aangaan van een nieuwe hypotheek vooral wordt gekeken naar inkomen en niet naar overwaarde. Hierdoor zouden veel oude huiseigenaren in de problemen kunnen komen, waarschuwt ING.

“De meeste woningbezitters voelen zich heel comfortabel omdat ze een flinke overwaarde hebben. Ze wonen al lang in hun woning en hun hypotheek is relatief laag. Het is echter wel van belang dat er voldoende inkomen is op het moment dat de hypotheek verlengd moet worden”, zegt Wim Flikweert, manager wonen van ING. In het AD zegt hij woensdag dat ouderen zich hier niet van bewust zijn. Dat kan tot tegenvallers en problemen leiden, aldus Flikweert.

Pas laat in beweging

Uit de Woningmarktmonitor van ING blijkt dat 87% van de 200.000 ondervraagde woningeigenaren en huurders met een koopintenties zich geen zorgen maakt over hun hypotheek. Flikweert noemt dat “eigenaardig”, aangezien 76% niet zeker weet of ze blijven werken tot hun 67e en twee derde weet niet of ze het huidige inkomensniveau houden.

Woningbezoekers komen volgens ING pas vlak voor het verlopen van de looptijd van hun hypotheek in beweging. Hoe ouder men is, hoe minder belangrijk men het vindt om na 30 jaar te hebben afgelost. Mensen vertrouwen er volgens de bank op dat een hypotheekverstrekker wel een nieuwe lening financiert, want ze blijven uitgaan van lage maandlasten en een langer verblijf in hun eigen woning. Meer dan de helft van de 50-plussers woont al langer dan 20 jaar in hun huis en wil daar nog lang blijven wonen.

Kwart kent einde looptijd niet

Uit het onderzoek blijkt verder dat 25% van de woningbezitters niet precies weet wanneer de looptijd van hun hypotheek afloopt. Vier op de tien mensen weten niet wanneer de hypotheekrenteaftrek stopt. Ruim een derde (35%) is niet van plan enige actie te ondernemen voor het einde van de looptijd van de hypotheek. Ongeveer de helft bouwt vermogen op om af te lossen, binnen of buiten de hypotheek. Buiten de hypotheek gaat het om bedragen van onder de € 50.000 euro. Bijna de helft (48%) gaat ervan uit dat de hypotheek wel doorgezet kan worden.

Link

hypotheek-afsluiten-zonder-adviseur-goed-idee-of-niet

Hypotheek afsluiten zonder adviseur: goed idee of niet?

Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder een hypotheekadviseur. Je moet de aanbieder er dan wel van overtuigen dat je beschikt over de juiste kennis door een kennis- en ervaringstoets te doen. Bij eenvoudige hypotheekvormen bespaar je zodoende de kosten van een adviseur uit.

Niet veel aanbieders laten je alle hypotheekvormen zonder adviseur afsluiten. Daarnaast vragen banken meestal een provisie voor execution only, zoals deze vorm van financiering wordt genoemd. Wegen de uitgespaarde kosten wel op tegen de eventueel hogere hypotheekkosten doordat je een beslissing neemt waar de adviseur je voor had kunnen behoeden?

 

Ontwikkeling binnen branche

“Het afsluiten van een hypothecaire lening zonder hypotheekadviseur is binnen de branche één van de grootste ontwikkelingen van de laatste jaren”, signaleert Bart de Nie van Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH).

“Er zijn veel partijen die daar op dit moment voor gaan. Sommige banken, maar ook andere financiële instellingen proberen de kosten voor het advies zodoende te drukken. Ik vraag me af of dat zo handig is.”

“Het lijkt me niet verstandig om je zonder het advies van een hypotheekadviseur te verbinden aan een langdurige financiële verplichting. Je wilt een huis hebben, niet een hypotheek. De adviseur kan je vragen stellen die wel beantwoord moeten worden.”

 

Korte termijn

De Nie vervolgt: “Het is natuurlijk op korte termijn mooi meegenomen, maar met het advies zou je wellicht het veelvuldige kunnen besparen van wat je uitspaart als je niet met een adviseur je hypotheek afsluit. Het grootste misverstand over hypotheekadvies is dat het duur zou zijn. Het is best veel geld, maar het is niet duur. Die kosten verdien je met goed advies terug in de toekomst.”

Babs van der Staak van de Consumentenbond beaamt dat de besparing op korte termijn vaak niet opweegt tegen de besparing op lange termijn: “Een verkeerde keuze kan veel geld kosten. De hoogte van de hypotheekrente telt meestal zwaarder dan een besparing op advies- of bemiddelingskosten. Bij veel hypotheekbanken is het bovendien niet mogelijk om execution only af te sluiten.”

 

Grootste financiële beslissing

“Alleen starters op de woningmarkt met veel kennis van zaken zouden dit kunnen overwegen, maar die groep is heel klein. We raden het niet aan. Een hypotheek afsluiten is de grootste financiële beslissing die je neemt in je leven en een goed advies is belangrijk. Ook blijkt in de praktijk dat mensen veel vragen hebben bij het afsluiten van hun hypotheek.”

Vergelijk voordat je een hypotheek afsluit zelf welke rentetarieven en voorwaarden verschillende aanbieders hebben. Let daarbij vooral op het beleid dat de hypotheekbank voert voor rente-opslag. Dat wil zeggen: daalt de hypotheekrente als je schuld daalt? En kijk ook wat het kost als je later een wijziging wilt doorvoeren.

Als je dat allemaal gedaan hebt, zoek je een hypotheekadviseur die een hypotheek kan afsluiten bij de aanbieder die jouw voorkeur heeft of een adviseur die zaken doet met een groot aantal geldverstrekkers. Als het goed is, staat dit op de lijst met verstrekkers op de website van de adviseur. Dat is verplicht.

De meest gehoorde klacht die de Consumentenbond ontvangt, gaat over de advieskosten. De te verwachten kosten zijn onduidelijk óf de rekening blijkt honderden euro’s hoger uit te vallen dan gedacht. In mindere mate ontvangen ze ook klachten over service-abonnementen die ongevraagd worden afgesloten. In een enkel geval werd er geklaagd over een adviseur die beweerde dat een service-abonnement niet opzegbaar zou zijn.

 

Tips

Een paar laatste adviezen van Van der Staak: “Let bij het kiezen van de hypotheekadviseur goed op wat voor soort adviseur het is. Is het een financieel planner die alleen advies geeft en geen producten afsluit of bijvoorbeeld iemand die samenwerkt met veel aanbieders?”

“Verder is het een misverstand dat alleen de hoogte van de hypotheekrente belangrijk is. Uiteindelijk is de hoogte van de hypotheekrente wel degelijk de grootste beslissingsfactor, maar het is ook belangrijk naar de voorwaarden te kijken.

“Vraag bijvoorbeeld ook op of in het adviestarief de kosten voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering zijn inbegrepen: dat is lang niet altijd het geval.”

 

Risico’s

“Een goede adviseur wijst je ook op de minder leuke kanten van het leven”, zegt De Nie van de SEH. “Het risico op arbeidsongeschiktheid, overlijden of een scheiding zijn dingen waar mensen niet graag over nadenken als ze op het punt staan om een huis te kopen. Dat hoeft ook geen probleem te zijn, maar het kan wel.”

“Het is de taak van de adviseur om je met beide benen op de grond te houden als jij je blindstaart op het huis van je dromen.”

Link

Uitzendkracht kan huis kopen met verklaring van uitzendbureau

Uitzendkrachten die langer dan een jaar via een uitzendbureau werken, kunnen voortaan makkelijker een huis kopen. Ze kunnen daarvoor bij hun uitzendbureau een zogeheten perspectiefverklaring aanvragen. Daarmee kunnen ze naar hypotheekverstrekkers stappen om een hypotheek aan te vragen.

Om een hypotheek te krijgen moet je nu vaak een vast contract hebben, of als flexwerker of zzp’er je inkomen van de afgelopen drie jaar overleggen. Uitzendbureau Randstad werkt al een aantal jaren met een perspectiefverklaring, waarin de uitzendorganisatie een soort analyse maakt van je toekomstige inzetbaarheid en baankansen.

–

Hoe werkt de perspectiefverklaring?

De perspectiefverklaring gaat over de toekomstige mogelijkheden van de flexkracht om een inkomen te vergaren. De verklaring is gebaseerd op een analyse van de arbeidsmarktpositie van de aanvrager. Daarnaast hechten geldverstrekkers ook belang aan het eigen oordeel van uitzendbureaus over de (toekomstige) inzetbaarheid van de uitzendkracht.

Daartoe behoort onder andere een kritische blik op het cv, werkervaring, referenties, eerdere beoordelingen en persoonlijke gesprekken. Uitzendkrachten moeten minimaal een jaar via één en hetzelfde uitzendbureau aan het werk zijn om een beroep te kunnen doen op de perspectiefverklaring.

–

Nu gaan ook andere uitzendbureaus zulke perspectiefverklaringen afgeven. Er werken zo’n 275.000 mensen langer dan een jaar bij uitzendbureaus.

Er is een speciale stichting opgericht die de kwaliteit van de perspectiefverklaringen in de gaten houdt. In die stichting zitten hypotheekverstrekkers, uitzendbureaus, consumentenorganisatie en het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie.

Het is niet zo dat iemand met een perspectiefverklaring gegarandeerd een hypotheek krijgt. Banken blijven ook naar andere individuele omstandigheden kijken, zoals of er sprake is van schulden.

Link

Alternatieven voor verlagen maandelijkse hypotheeklasten

U kent vast wel iemand in uw omgeving die heeft kunnen profiteren van de lage hypotheekrente. Uw rentevaste periode is echter nog niet afgelopen en dus kunt u nog niet kosteloos over naar een nieuwe variant met een lagere rente. Toch kunt ook u profiteren van lagere maandelijkse lasten!

Heeft u uw rente-opslag onlangs nog wel eens bekeken? Rente-opslag betaalt u op het moment dat u een hypotheek afsluit die gelijk aan of hoger is dan de waarde van uw woning. Op het moment dat uw woning in waarde stijgt, daalt uw rente-opslag. In sommige gevallen kan deze zelfs helemaal komen te vervallen. Dit geldt ook op het moment dat u hebt afgelost op uw woning.

Vervroegd aflossen

Indien uw rentevaste periode nog niet is afgelopen, maar wel binnenkort verloopt, kunt u wel alvast uw hypotheek oversluiten. U betaalt echter wel een boete voor het vervroegd oversluiten van uw hypotheek. Deze boete is fiscaal aftrekbaar. Voordat u dit besluit, is het handig uit te (laten) rekenen wat het voordeel is van vervroegd oversluiten. Het is namelijk niet altijd voordeliger vervroegd af te lossen. Daarnaast dient het boetebedrag in de regel in één keer betaald te worden.

Rentemiddeling

Blijkt vervroegd aflossen toch een heel aantrekkelijke oplossing, maar is het boetebedrag te hoog om in een keer af te lossen? Overweeg dan rentemiddeling. Dat is een manier om de boeterente over de nieuwe rentevaste periode uit te smeren. Dit houdt in dat uw maandelijkse lasten door de verhoging met de boeterente iets hoger worden. Doorgaans vallen uw nieuwe maandlasten echter nog steeds aanzienlijk lager uit.

Verhuizen

Mocht u de intentie hebben om te verhuizen, dan is dat de meest eenvoudige manier om uw maandlasten naar beneden te krijgen. Dat is namelijk hét moment om alle lasten opnieuw te bekijken en ook een andere hypotheek af te sluiten. Dit is natuurlijk de meest drastische optie, maar als het idee toch al speelt, dan is verlaging van de maandlasten wellicht een extra duwtje in de juiste richting.

 

Link

 

Geld

Banken geven geen onafhankelijk advies

Hypotheekadviseurs van De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur pleiten voor een verplichte waarschuwingstekst voor consumenten die gebruik willen maken van de ‘adviesdiensten’ van een bank. “De consument is nu in de veronderstelling dat hij een onafhankelijk advies krijgt bij de bank. De realiteit is anders; in bijna alle gevallen krijgt de consument een hypotheek van diezelfde bank voorgeschoteld.”

30 november 2015

In maart 2016 wordt een nieuwe Europese Richtlijn op het gebied van hypotheken van kracht die een verbod op de termen ‘advies’ en ‘adviseur’ door banken mogelijk maakt. Als de overheid niet bereid is om de term ‘advies’ en ‘adviseur’ te verbieden voor banken, dan zou de overheid in ieder geval voorwaarden moeten stellen aan het gebruik van de term ‘onafhankelijk advies’ en ‘onafhankelijke adviseur’. De OvFD heeft de Tweede Kamer opgeroepen om dit bij de minister van Financiën onder de aandacht te brengen. De Hypotheekshop heeft al eerder een oproep gedaan voor een adviesverbod voor banken.

Lodewijk van der Heijden, directeur Distributie bij De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur: ‘Als je een consumptief krediet afsluit, voor bijvoorbeeld de aanschaf van een auto, staat er groot afgedrukt: ‘Geld lenen kost geld’. Als een consument naar een bank toegaat, dan zou die er ook met grote letters op gewezen moeten worden dat een bank alleen de producten van het eigen merk verkoopt. Advies bij een bank heeft alleen betrekking op het advies over de beperkte eigen producten die de bank zelf aanbiedt en dus niet op onafhankelijk advies op basis van een vergelijking van het grote aantal in de markt aanwezige producten. Adviseurs van de bank zijn dus eerder verkopers in plaats van adviseurs. Consumenten realiseren zich vaak onvoldoende dat zij hierdoor zowel financieel gezien als qua voorwaarden slechter af zijn. De kans dat de bank waar de consument binnenstapt, juist op dat moment een gunstige hypotheekrente, goed passende voorwaarden én aanvullende verzekeringen heeft, is natuurlijk klein.”