Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek? Deze vraag blijft met hardnekkige regelmaat terugkeren. Geen wonder, het levert een starter die nu een gemiddeld huis koopt al snel zo’n €1.500 per jaar op. Ouderen met een hoge aflossingsvrije hypotheek hebben vaak een nog veel groter belastingvoordeel.
Tien jaar geleden was het aanpassen van de hypotheekrenteaftrek taboe in Nederland. Maar als gevolg van de financiële crisis gebeurde het toch. Inmiddels roept De Nederlandsche Bank, de toezichthouder van alle banken, hardop dat de hypotheekrenteaftrek moet verdwijnen. De Tweede Kamer is nog sterk verdeeld over de vraag of de aftrekpost moet worden afgeschaft. Ongeveer de helft is voor, de andere helft tegen
Rechts versus links
Van de partijen die geen verdere aanpassingen willen, is de VVD de grootste. Ook de andere partijen op rechts pleiten – al dan niet actief – voor het behoud van de regeling. De linkse partijen zien het graag anders. Zij willen het recht op hypotheekrenteaftrek bijvoorbeeld afbouwen of beperken tot een hypotheek van € 350.000.
Ook D66 is voorstander van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Deze partij wil in ruil hiervoor de inkomstenbelasting verlagen. Daarmee verschillen de standpunten van de twee grootste partijen op dit punt dus nogal.
Inkomen of vermogen?
Een alternatieve mogelijkheid is om de woning en de hypotheek een andere plek te geven in ons belastingstelsel. Nu vallen deze in box 1, net zoals je inkomen uit werk. Vanuit meerdere hoeken is voorgesteld om dit te veranderen en je huis en de hypotheek in box 3 (vermogen, zoals spaargeld) te laten vallen.
Daar zouden dan wel extra voorwaarden aan gekoppeld moeten worden, anders profiteren alleen vermogenden ervan. Zo zou de (over)waarde van het huis bijvoorbeeld vrijgesteld moeten worden of zou er een aparte heffingskorting voor eigenwoningbezitters moeten komen.
Langere termijn
Het is maar zeer de vraag of er in de komende kabinetsperiode verandering komt in de regels rondom de hypotheekrenteaftrek. Maar op langere termijn is dit zeker niet ondenkbaar.
Heb je daar vragen over? Als specialist op het gebied van hypotheken ben ik als Erkend Financieel Adviseur altijd op de hoogte van de meest recente regels. Maak dus gerust eens een afspraak met me.
Is de stier met negen levens rijp voor de slacht? Als quant belegger en analist bekijk ik of het einde van de bullmarkt in obligaties eraan komt en wat beleggers dan moeten doen. Is het tijd om afscheid te nemen van obligaties, of wordt de soep niet zo heet gegeten? Ik kom tot de conclusie om het nog even aan te zien.
Vorige week was er weer een obligatiegoeroe die het getal 2,63% de media in slingerde. Na Jeff Gundlach nu ook Bill Gross. Beide heren zijn al langere tijd niet erg positief over obligatiemarkten, maar zien in het doorbreken van dit tienjaars renteniveau de technische bevestiging van hun fundamentele bearcase.
Zelf keek ik met een schuin oog naar mijn scherm en zag 2,64% staan. Game on! Of toch niet, want onze eigen Royce Tostrams denkt dat die lange termijn trend pas doorbroken wordt als de rente boven de 3% uitstijgt. Ik denk er het mijne van. Natuurlijk, lijnentrekkers hebben overal een mening over, maar quants ook.
Twee golfbewegingen
Veel onderzoek heb ik gedaan naar obligatiemarkten en rentes. Ik herinner mij mijn mentor twintig jaar geleden. Die was toen al jaren onderwogen in Japanse staatsobligaties, omdat de rente daar niet verder kón zakken. Ik herinner mij ook mijn eigen mening: dat de rente op de kapitaalmarkt nooit negatief zou worden.
Hoe vaak is niet voorspeld dat de kapitaalmarktrente wel moet stijgen? Van bullmarkt naar bearmarkt, of? Zie hier de Amerikaanse rente. De grafiek lijkt te bestaan uit maar twee lange golfbewegingen. Stijgend van 1950 tot 1981 en daarna steeds verder dalend tot het (voorlopige) dieptepunt in 2016.
Natuurlijk zijn er tussentijds ook bearmarkets geweest voor obligaties (vinger opsteken wie zich 1994 herinnert), maar dat lijken achteraf maar rimpelingen in de lange termijngolf.
Betekent het einde van deze dalende trend nu meteen dat beleggers rekening moeten houden met sterk stijgende rentes op de kapitaalmarkt? De vorige keer begon de omslag ook heel langzaam en voorzichtig.
Na de Grote Depressie en de Tweede Wereldoorlog bleef de rente lange tijd heel laag en lag rond het huidige niveau.
Eind 1950 werd een stijgende lijn ingezet met het doorbreken van het 2,5% niveau.
Pas drie jaar later was de rente gestegen tot boven de 3%.
Weer zes jaar later steeg de rente tot boven de 4%.
Uiteindelijk versnelde de beweging eind jaren zestig om tot een piek van 8% te komen in 1970. Dat was wel twintig jaar later dan de stijgende trend begon. Zo bezien lijkt er vooralsnog geen reden te zijn voor paniek bij obligatiebeleggers, als nu de lange termijn trend van dalende rentes is doorbroken.
Het plaatje voor de Nederlandse rente wijkt op twee punten af van de Amerikaanse.
Door de Duitse eenwording steeg de rente in Europa begin jaren negentig, waardoor er sprake leek van een einde van de bullmarkt die in 1984 begon. Dat bleek echter vals alarm en slechts een tijdelijke onderbreking.
De huidige technische (en economische) situatie in Europa is ook anders dan die van de VS. In Europa lijkt nog lang geen sprake te zijn van een doorbraak van de lange termijn dalende rentetrend.
Verschil rentestijgingen en negatieve rendementen
Een stijgende rente betekent overigens niet dat obligatiehouders verlies maken. En het betekent ook niet dat u beter cash kunt aanhouden dan obligaties. Dat hangt er een beetje vanaf hoe groot het verschil is tussen de geld- en kapitaalmarktrente en hoe hard de rente stijgt.
Tussen 2002 en medio 2007 steeg de Amerikaanse rente bijvoorbeeld van 3,8% naar 5%. In diezelfde periode leverde een belegging in staatsobligaties meer dan 16% rendement op.
De Duitse rente steeg tussen 2004 en 2007 van 3,8% naar 4,5%. Een belegging in Duitse staatsobligaties leverde 10% rendement op.
Mijn portefeuille bestaat voor een aanzienlijk deel uit Amerikaanse en Duitse staatsobligaties. Niet alleen voor rendement, maar ook als hedge voor risicovolle posities (aandelen, vastgoed en grondstoffen). Obligaties krijgen dus het voordeel van de twijfel: ik stap pas uit als het verwachte rendement duidelijk negatief is.
Op deze manier ligt de lat hoog om een negatief advies te geven voor obligaties! Net als bij de meeste beleggingsmarkten is het verwachte rendement bijna altijd positief en is het moeilijk om periodes te vinden met verwachte negatieve rendementen. Toch zie ik indicaties dat de markt gevaarlijk kan worden.
Ik geef u een aantal observaties naar aanleiding van historische data sinds 1972. Specifiek was ik op zoek naar periodes waarin het extra rendement op obligaties (het verschil tussen rendement op obligaties en cash) negatief was en onder welke omstandigheden dat was.
Obligatiemarkten zijn kwetsbaarder voor correcties als de Fed bezig is met renteverhogingen.
Maar niet tijdens elke rate hiking cycle van de Fed stijgt de kapitaalmarktrente ook fors. Tijdens de cyclus 2004-2007, waarbij de rente van 1% naar 5,25% ging, bleef de kapitaalmarktrente stug rond 4,5% à 5% niveau liggen. Toenmalige voorzitter Alan Greenspan sprak van een conundrum.
De spread tussen de kapitaalmarktrente en geldmarktrente is een redelijke indicator voor het verwachte rendement op obligaties
Als deze spread kleiner is dan 80 basispunten is het verwachte rendement op staatsobligaties negatief. De huidige spread bedraagt 123 basispunten. Als de Fed in januari en maart haar rente gaat verhogen, stijgt of de kapitaalmarktrente, of de spread wordt kleiner dan 80 basispunten.
De maanden februari tot en met april zijn traditioneel zwakkere maanden voor obligatiemarkten.
Een eventueel negatief signaal van de spread indicator zou dus kunnen samenvallen met deze zwakkere periode.
Mijn model legt de lat voor technische confirmatie van het begin van een bearmarkt hoger dan de genoemde 2,63%
Dat komt omdat ik mijn technische analyse niet baseer op renteniveaus, maar op rendementen van obligatie futures. Maar de huidige stijging van de kapitaalmarktrente in de VS brengt het technische omslagpunt wel dichterbij.
Het wordt spannend
Let wel, bovenstaande analyse heeft betrekking op de Amerikaanse kapitaalmarktrente. Alhoewel de economische situatie – en het TA renteplaatje – er in Europa heel anders uit kan zien, is het zeer waarschijnlijk dat ook Europese staatsobligaties meegezogen worden in een obligatiecorrectie.
Obligatiemarkten zijn ook in hoge mate internationaal met elkaar verweven. Het wijst erop dat alles samen gaat komen de komende weken en er een bearmarkt voor obligaties aan zit te komen. Maar, als ik één ding heeft geleerd in al die jaren is het wel om niet vooruit te lopen op de signalen van mijn modellen.
Aan de rand van de afgrond groeien de mooiste bloemen. De grootste winsten op financiële markten worden vaak gehaald als iedereen pessimistisch is, maar de omslag nét niet komt. Daarom besluit ik maar te vertrouwen op mijn onderzoek en modellen en voorlopig mijn longpositie in obligaties te handhaven.
Totdat het definitieve signaal om te verkopen wordt gegeven. Dat gaat erom spannen de komende weken.
Uit een onderzoek van de Vereniging Eigen Huis bij huiseigenaren met een hypotheek waarvan de rentevaste periode afliep in de periode 2015-2017, blijkt volgens VEH dat huiseigenaren massaal geld laten liggen bij renteherziening van hun hypotheek. Enkele bevindingen uit het onderzoek zijn:
Ruim 90% van de huiseigenaren accepteert bij renteherziening ‘gewoon’ het nieuwe rentevoorstel van de hypotheek van zijn bank.
Van deze groep heeft bijna 60% zelfs niet overwogen om over te stappen naar een andere geldverstrekker om bij renteherziening actief op zoek te gaan naar concurrerende aanbiedingen.
Bijna 6 op de 10 huiseigenaren die bij hun huidige bank blijven, tekenen zonder verder onderzoek het voorstel van de geldverstrekker.
De overige 42% tekent niet klakkeloos bij het kruisje, maar doet eerst in meerdere of mindere mate onderzoek. De belangrijkste informatiebronnen voor deze mensen zijn internet (59%) en de hypotheekadviseur (38%).
Als reden om wel over te stappen wordt vooral een lage rente genoemd (52%). Van de mensen die overwegen om over te stappen, stapt slechts 20% daadwerkelijk over.
Ondervraagde huiseigenaren die zijn overgestapt naar een andere geldverstrekker kiezen veel vaker (42%) een rentevaste periode van 20 jaar of langer.
Bij de huiseigenaren die bij de huidige geldverstrekker blijven is dit percentage slechts 10%. Dit verschil is te verklaren door de vaak niet concurrerende tarieven die banken aanbieden voor de langere rentevaste perioden. Huiseigenaren worden op deze manier gedwongen om te kiezen voor een kortere periode.
In de afgelopen anderhalve eeuw leverde een belegging in vastgoed meer op dan als je aandelen had gehad. Dat blijkt uit een onderzoek van onder meer de Amerikaanse Fed, het Amerikaanse stelsel van central banken.
Als je vanaf 1870 wereldwijd in aandelen had belegd, dan had je per jaar gemiddeld netto 6,6 procent verdiend, dat is gecorrigeerd voor de inflatie. Maar als je huizen had bezeten, dan was je nettorendement (ook gecorrigeerd voor inflatie) gemiddeld 7,25 procent geweest. Een stuk meer dus.
Dat komt naar voren in een onderzoek getiteld The rate of return of everything 1870-2015 van de Federal Reserve Bank of San Francisco. Ook medewerkers van de Duitse Bundesbank (de Duitse centrale bank), de Universiteit van Californië en de Universiteit van Bonn in Duitsland droegen er aan bij.
Aandelen, obligaties én huizen
Er is gekeken naar de rendementen in 16 landen, waaronder de VS, Japan, Australië en de belangrijkste Europese landen, waaronder Nederland.
Er is voor het eerst niet alleen gekeken naar de rendementen op onder meer aandelen en obligaties, maar ook op die van huizen, claimen de onderzoekers. Woningen zijn immers voor de meeste mensen de grootste belegging.
Nederland
De resultaten gelden ook voor Nederland. Voor ons land is voor aandelen gekeken naar de nettorendementen vanaf 1900. Tot 2015 had je hiermee (gecorrigeerd voor inflatie) gemiddeld 7,09 procent per jaar verdiend
Met huizen was het nettorendement in Nederland sinds 1900 7,28 procent per jaar.
Ook op beurs zie je blije gezichten. Beeld: Drew Angerer/Getty Images/AFP
Sinds 1950 deden aandelen het beter
Natuurlijk hebben wij meer te maken met rendementen van de afgelopen decennia. Niemand van ons leefde immers al in 1870. Dan blijkt dat je als Nederlander vanaf 1950 juist iets meer had verdiend met aandelen dan met huizen: een nettorendement van 9,41 procent tegen 8,53 procent.
Als je kijkt naar de resultaten sinds 1980 dan valt de vergelijking nog wat meer uit in het voordeel van aandelen: 11,9 procent tegen 6,41 procent.
Maar niet als je kijkt naar risico
Maar als belegger kijk je niet alleen naar het rendement, maar ook naar het risico dat je met een belegging loopt. Zo is het risico op een staatslening of een spaarrekening aanzienlijk lager dan bij aandelen of huizen.
De kans dat de Nederlandse staat failliet gaat is namelijk te verwaarlozen en je eerste ton bij de bank is gegarandeerd. Dat geld krijg je dus zeker terug, terwijl de koers van je aandelen of de prijs van je huis kan dalen.
Wat blijkt, per eenheid risico kreeg je met een een belegging in huizen in Nederland veel meer rendement dan met Nederlandse aandelen. Dus huizen winnen het toch van aandelen.
Na 2015
Sinds 2015 zijn zowel de huizenprijzen als de aandelenkoersen gestegen. Huizenwerden in Nederland gemiddeld 16 procent duurder. Alhoewel het in steden in de Randstad als Amsterdam, Utrecht en Haarlem aanzienlijk beter ging dan in bijvoorbeeld Delfzijl. De AEX-index steeg sinds medio 2015 met zo’n 17 procent.
Ik heb een bancaire lijfrente, maar vraag me af of ik het geld niet beter in een oude sok kan stoppen of op de bank te laten staan.
Veel mensen die in het verleden een lijfrente hebben afgesloten, zijn in de praktijk slecht op de hoogte van de voor-en nadelen en de fiscale spelregels. Tijd om uit te leggen hoe een lijfrente werkt.
Jaarruimte Als je een lijfrente afsluit dan mag je de premie op je lijfrenteverzekering of inleg op je lijfrente bankspaarrekening aftrekken van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst betaalt dus mee aan de opbouw van je lijfrentekaptaal. Daarbij is één voorwaarde heel belangrijk: je moet aantonen dat er sprake is van een pensioentekort. Dat doe je door een berekening te maken van de jaarruimte. Dat kan op de site van de Belastingdienst. Hoe hoger je inkomen en hoe lager je pensioen, des te groter is je jaarruimte. Het bedrag dat je aan jaarruimte hebt kun je storten op een lijfrente en aftrekken van de inkomsten belasting. Vroeger kon dat alleen bij een verzekeraar in een lijfrentepolis, tegenwoordig kiest bijna iedereen voor lijfrente banksparen omdat dit product minder kosten kent, transparanter is en meer zekerheid biedt bij overlijden.
Lijfrente uitkeren vanaf AOW leeftijd Het bedrag dat gespaard wordt in een lijfrente moet gebruikt worden als een aanvulling op het inkomen. In de meeste gevallen kan dat pas vanaf de AOW leeftijd. Tenzij er sprake is van oude rechten waarbij het ook mogelijk was om het geld uit je lijfrente eerder te ontvangen.
Belastingvoordeel Op het moment dat je de lijfrente laat uitkeren met je belasting betalen over de uitkeringen. Alles in één keer laten uitkeren is geen goed idee: dan is er sprake van afkoop en betaal je naast maximaal 52% belasting ook nog eens 20% boete in de vorm revisierente. Na je AOW leeftijd heb je vaak een lager inkomen en daardoor betaal je minder belasting over de lijfrente uitkeringen. Dat is wat een lijfrente interessant maakt. Aftrekken tegen een zo hoog mogelijk belastingtarief en uitkeren tegen een zo laag mogelijk tarief. Het geld dat in een lijfrente zit telt niet mee voor je vermogen in box 3 en je betaalt er dus ook geen vermogensrendementsheffing over. Die zaken maken een lijfrente interessanter dan een ‘oude sok’.
Lijfrente uitkeren Een lijfrente laten uitkeren kan het beste via banksparen vanaf AOW leeftijd. Dat moet in minimaal 5 jaar maar langer mag ook. Dat bepaal je op dat moment zelf. Net als bij het opbouwen van een lijfrente wordt het uitkeren van een lijfrente tegenwoordig bijna altijd gedaan via banksparen. Dat levert meer op en er is nooit verlies van kapitaal bij overlijden. De uitkering gaat altijd naar je erfgenamen. Dat is bij een verzekering wel anders. Daar kan het geld in de zak van de verzekeraar verdwijnen.
Tijdens de opbouwperiode kun je kiezen of je wilt sparen of beleggen. Je kunt op het moment dat je het geld laat uitkeren, kiezen door bij welke bank je dat laat doen. Dat kan dus een andere zijn dan waar je het hebt opgebouwd. Bij het uitkeren is het van belang om goed lijfrente banksparen te vergelijken, want er is een flink verschil in rente tussen de verschillende aanbieders van lijfrente banksparen. Het mag duidelijk zijn dat een hogere rente een hogere maandelijkse uitkering oplevert. Die uitkering staat vast gedurende de afgesproken periode.
Jeroen Wolfsen is financieel planner en medeoprichter van MoneyWise.nl, de grootste vergelijkingssite voor banksparen.
